В январе 2016 года вступил в силу закон, который обязывает нотариально оформлять все сделки с долями недвижимости. Какова же цель принятия этого закона и в чем плюсы и минусы данного нововведения?
Основная цель – защита прав всех участников долевой собственности против так называемого «квартирного рейдерства». Ранее, до принятия закона, довольно распространены были случаи мошенничества с долями. Мошенники скупали микродоли (например 1/30) в квартирах и затем вселяли туда различных персонажей, которые делали жизнь других собственников в квартире невыносимой. В итоге измученные жильцы не находили иного выхода, кроме как продать свои доли рейдерам за бесценок. Кроме того, этот способ был популярен как месть при разводе супругов.
Теперь же все сделки с долями – купля-продажа, дарение и так далее – в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению. Нотариус проверит, «чиста» ли сделка и не нарушены ли права других собственников.
Если нотариус откажется удостоверять сделку, граждане имеют право обратиться в суд. Очевидно, что в суд не будут обращаться лица, имеющие плохие намерения, ведь суд может разобраться в деталях и выяснить незаконность их действий.
Нотариус разъяснит участникам сделки все её последствия – например, есть ли условия, ухудшающие положение одной из сторон. Также он уведомит остальных участников долевой собственности о преимущественном праве покупки доли – то есть если остальные собственники изъявят желание выкупить долю, она должна быть продана им, а не третьему лицу.
Кроме того, усилится защита прав несовершеннолетних. При отчуждении доли несовершеннолетнего также обязательно нотариальное удостоверение сделки. В связи с этим недобросовестные родственники или опекуны не смогут отобрать у несовершеннолетних их законное жильё.
При удостоверении сделки нотариус проверит, не является ли она притворной. То есть, например, не прикрывает ли дарение договор купли-продажи.
Таким образом, все операции совершает сам нотариус: проверяет законность заключения договора по отчуждению доли, собирает пакет необходимых документов, подает их в Росреестр, получает документы и выдает их сторонам сделки.
Срок регистрации права на недвижимое имущество при нотариальном удостоверении составляет 3 рабочих дня. Если же нотариус сдал документы в электронном виде через портал Росреестра, срок регистрации сокращается до одного дня.
Минус – за нотариальное удостоверение сделки придётся платить. Правда, тарифы установлены довольно щадящие – 0,5 процента от стоимости доли, но не менее 300 и не более 20 000 рублей.
Тем не менее, существует одна хитрость для экономии на нотариусе – указать в договоре дату, предшествующую введению закона в действие, то есть до 1 января 2016 года. Правда, нужно помнить, что это незаконно и намного лучше перестраховаться и заверить сделку у нотариуса. В итоге это окажется выгодно обеим сторонам договора, ведь исключается любая возможность ущемления прав участников сделки.
Александр Щербинин, адвокат, заместитель председателя Коллегии Адвокатов
тел.: 8-908-058-9683, электронная почта: alexander174174@yandex.ru
