К кому бежать, если у вас в Новый год потечёт батарея?

Это раньше во всём был ЖЭК виноват, а сейчас неплохо бы разобраться – в чей огород камешки бросать. Ведь в системе взаимоотношений участвуют одновременно несколько сторон. Как минимум это квартиросъемщики, управляющая компания (ТСЖ и т.п.), организации поставщики услуг, а с недавних пор ещё и региональный оператор по капитальному ремонту.

Разобраться в некоторых нюансах нам поможет директор УК ООО «Стройгарант» Сергей Александрович Корчак. 

– Наша компания обслуживает 29 многоквартирных домов в райцентре. В основном это двух- трёхэтажные дома по 18 квартир. С одного дома на содержание жилья мы собираем в среднем порядка 10 тысяч рублей. Других средств дохода у управляющей компании нет. 

– На что тратятся средства?

– Закупка материалов и текущая работа по содержанию жилья, зарплатная часть всех сотрудников и налоговые отчисления. К примеру, на 10 т. р. зарплаты надо заплатить порядка 5 тысяч рублей налогов. 

– Сколько человек у вас в штате?

– На постоянной основе работают три человека в аппарате управления, включая меня, мастер, четыре слесаря-сантехника, один электрик, четыре дворника и штукатур-плотник. 

– Какова собираемость платежей на содержание жилья?

– Ста процентов добиться, наверное, невозможно, но мы стараемся. Ещё летом 2015 года эта цифра была порядка – 60-65%, на сегодня – 90-95%. 

– За счёт чего такое увеличение?

– Под лежачий камень вода не течёт. Несколько месяцев просрочки – направляем уведомление. Тесно работаем с судом и судебными приставами. Пошли взыскания с тех, кто вообще не платил, – огромная благодарность за это нашим приставам. С другой стороны, люди видят, что мы не сидим сложа руки, это тоже немаловажный фактор. Мы отзываемся на все заявки. Работы у ЖКХ не убывает. Конечно, есть претензии и проблемы – стараемся решать по мере сил и возможностей. 

– Есть ли у вас платные услуги? 

– Платных услуг как таковых у нас нет. Жильцы знают, что внутренние сети – их мера ответственности. Решают проблемы своими силами или находят специалистов. В экстренных случаях, конечно, идём навстречу, решаем вопросы. Но приоритет – по общедомовым нуждам. У нас и так доходит до 10 заявок в день – жилфонд-то старый. 

– Есть ли у вас дежурные слесари?

– Дежурных нет, это ведёт к  увеличению штата и сверхнормативной работе, что влечёт за собой лишние денежные затраты. Если что-то случается – работаем в аварийном режиме через единую диспетчерскую службу. Они поднимают меня – я собираю слесарей, и мы оперативно решаем вопросы. На таком жилфонде создать круглосуточную диспетчерскую службу невозможно. 

– Не можете ли вы как частная компания брать какие-то подряды? 

– Бывает. Прошлым летом два подряда выполнили. Но берёмся за работу по мере возможности. К тому же надо привлекать специалистов. Сами не успеваем – своей работы хватает. Летом надо готовить коммуникации к зиме, плюс плановые работы, к тому же совместно с Челябоблкоммунэнерго осматриваем дома и решаем, какие регламентные работы проводить.

– Какие проблемы вас больше всего волнуют?

– Особые затруднения у нас с мягкой кровлей. Они для нашего региона – страшное дело. Если шатровую кровлю можно без проблем ремонтировать в рамках текущего ремонта, то с мягкими – сложнее. По ней перемещаться-то  желательно в тапочках! Малейшее повреждение, уходящее в зиму, влечёт огромные проблемы. Утеплитель намокает, замерзает и рвёт защитный слой, чаще всего в стороне от места повреждения – по весне проблемы. Что делать? Латаем дыры, но за лето слой утеплителя не просыхает. Следовательно – зимой замерзает. И те же проблемы – по новой. В рамках текущего ремонта невозможно качественно ремонтировать мягкую кровлю. А капитальный ремонт не в нашей компетенции. Неплохо, чтобы он проводился силами УК.  Мы знаем, что и где делать. Но на сегодня региональный оператор с нами даже не советуется, какие работы выполнять в первую очередь, а что ещё потерпит. Но тем не менее всё же мы находим контакты с регоператором. Вот, к примеру, самая проблемная кровля в доме 18а по улице 50 лет ВЛКСМ. На сегодня мы решаем с региональным оператором вопрос о включении капитального ремонта кровли на 2017 год, так как иного решения вопроса там просто нет. 

– И как быть?

– У нас сегодня появляется опыт взаимопонимания с собственниками. Объясняем им, что это дело общее, что это их имущество. Например, по ул. Ленина, 21а застройщик оказался недобропорядочным. Сделал такие входные группы, что дому только три года, а они уже посыпались – ходить невозможно, особенно зимой. Собрали общее собрание – предложили, что они приобретут материалы, а мы выполним все работы. По осени один подъезд отремонтировали, по весне будем второй делать. 

В доме по ул. Ленина, 32, изначально была неправильно смонтирована канализация. Чуть ли не каждый день к ним выезжали. Также предложили – купите материалы, мы сделаем, уложим трубы как надо. Сейчас проблем нет. Подобная ситуация и в других домах.

– Есть ли такие жильцы, которые качают права – «мы вам платим…»?

– Конечно, как без этого – приходится объяснять, что они нам платят за текущий ремонт, а работы, которые необходимо выполнить, относятся к капитальному.  А ждать капитального ремонта по программе? Некоторые дома в планах аж на сороковые годы, что к тому времени с крыльцом будет? Решить проблемы быстрее как в наших, так и в их интересах. Делаем вскладчину – ваши материалы, наша работа. Нормальный подход. Люди понимают – идут навстречу. Наше дело общее – ждать, что кто-то придёт и решит вопросы? Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. 

– Есть ли у вас своя техника? 

– Нет. Как показывают время и экономика – проще нанять. Когда надо вышку или ещё какую-нибудь технику, находим. 

– Хватает ли вам собираемых денег? 

– Нет, конечно, хотелось бы гораздо больше, но обходимся. В рамках того, что имеем, экономить порой приходится, как говорится – на спичках. То, что сделать не можем, например, касаемо капитального ремонта мягкой кровли – содействуем жителям тем, что составляем акты, помогаем грамотно написать письма в различные инстанции. Проводим разъяснительную работу, например, касаемо тех же крыш. Самый страшный бич для мягких кровель, – то, что люди самостоятельно устанавливают на крышу антенны, повреждая при этом защитный слой. А потом ищем виноватых в том, что с тазиками живём – зато телевизоры смотрим. Нарушения не только на крыше, зайдите почти в любой подвал – стайки, сарайки, а их не должно быть. Там общие коммуникации – к ним должен быть доступ. Жильцы, не зная многих нюансов, обращаются порой с проблемами сразу в жилинспекцию, минуя нас. Первое, что делает жилищный инспектор, – выносит предписание о ликвидации построек. Нельзя загораживать общедомовые коммуникации. 

– На этом трудности заканчиваются? 

– Да что вы, есть более глобальная проблема. Мы сегодня заложники малоэтажного строительства. Судите сами – какие сборы на содержание жилья с 10-этажки и какие с двухэтажного дома. Коммуникации подвальные и крыша – те же самые, разница только в текущем ремонте подъездов. А придомовая территория  у нас порой даже больше чем в городе. 

– Получается – сельское малоэтажное строительство очень невыгодно экономически?

– Даже в городе, одна из проблем – много отказных домов, в основном старые малоэтажки, которые ни одна УК не берёт на обслуживание. Что уж про нас говорить. Например, общежитие в учхозе сейчас никто не обслуживает. Ленина, 46, Школьная, 15. По причине, что собираемость менее 50%, а запросы-то большие. Не выполнишь – можно и лицензии лишиться. 

– А вы вправе от них отказываться? 

– Да, это сложный процесс – но возможный. 

– Что в таком случае делать жильцам? 

– За весь жилфонд отвечает администрация поселения. Обращаться в администрацию, она может выставлять такие дома на конкурс.

– А если не берут?

– Повторно выставлять. Получается, что добропорядочные жители становятся заложниками недобросовестных жильцов. 

– А как такие дома рассчитываются за свет тепло и т.д.?

– Как и у нас – прямые расчёты с ресурсоснабжающими организациями. За газ они платят напрямую «газовикам», за электричество – электросетям, за воду – водоканалу, за тепло – теплосети и т. д. И это правильно, если платить через управляющую компанию – она обанкротится. Потому что 100% сборов с собственников никогда не собрать. 

– Ну, и напоследок – скоро Новый год, что бы вы пожелали жителям домов, которые обслуживаете? 

– В первую очередь, здоровья, побольше радостных событий и поменьше проблем! Тепла и уюта в ваши дома!