Даже после того, как гражданин принял решение об участии в долевом строительстве, выбрал строительную компанию с хорошей репутацией и ознакомился с документацией, всё равно остается еще одна важная задача – подписание договора долевого участия (ДДУ).
Необходимо знать, что же должно быть указано в договоре в соответствии с законодательством, и какой ответственности подлежит застройщик в случае неисполнения условий договора.
Как известно, сторонами указанного договора являются гражданин (дольщик), который приобретает право собственности на жилое помещение, и коммерческая организация (застройщик), которая обязуется построить дом.
В договоре должно быть указано полное наименование строительной компании, а также и более подробные сведения: дата и место ее регистрации, свидетельство о регистрации и о внесении в ЕГРЮЛ.
Если продажу квартиры осуществляет посредник, то к договору должен быть приложен документ, который подтверждает, что строительная компания передала данному посреднику полномочия по реализации объекта недвижимости.
Далее в тексте должен быть предельно чётко сформулирован предмет договора – передача конкретного объекта недвижимости в конкретный срок. Должны быть указаны все характеристики строящегося дома – адрес, кадастровый номер участка, этаж и номер вашей будущей квартиры.
Также должна быть указана общая площадь квартиры, посчитанная с учетом уменьшающего коэффициента. Как правило, строительные компании включают в ДДУ пункт о том, что если по результатам окончательного обмера органами технической инвентаризации размер объекта окажется иным, то либо дольщик доплатит за дополнительные метры, либо застройщик вернет часть денег за уменьшение площади. Однако некоторые недобросовестные застройщики стараются прописать условие, согласно которому никто никому ничего не доплачивает вне зависимости от того, совпала ли конечная площадь квартиры с первоначальной. Такое условие ущемляет права потребителя и может быть оспорено в суде (в случае, если площадь переданного жилья будет меньше, чем площадь по договору).
Если квартира сдается с чистовой отделкой, то в договоре должно быть перечислено всё – наличие дверей, стеклопакетов, вплоть до класса обоев на стенах.
Крайне важным условием является срок передачи объекта недвижимости. Очень часто строительные компании всячески нарушают и продлевают сроки сдачи домов в пользование, в то время как жильцы уже давным-давно рассчитывали переехать в новые квартиры. За пропуск срока сдачи дома строительная компания обязуется выплатить неустойку в определенном законом размере.
Срок действия договора должен быть указан фразой «до полного исполнения сторонами своих обязательств».
Безусловно, одним из важнейших условий договора является цена сделки – должна быть указана конкретная сумма.
В заключение в договоре обязательно должен быть указан гарантийный срок, в течение которого застройщик несет перед дольщиком ответственность за все недостатки (срок гарантии не должен быть меньше 5 лет). Так, если собственник обнаружит в квартире какие-либо поломки, протечки и т.д., он вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения таких недостатков.
Александр Щербинин, адвокат, заместитель председателя Коллегии Адвокатов
