Каждый из нас хоть раз в жизни слышал трагическую историю о том, как покупка квартиры обернулась большими неприятностями. Малейшая неосмотрительность может привести к плачевному результату – очень часто покупатели остаются и без денег, и без квартиры.
Нюансов очень много, и поэтому проводить сделку самостоятельно без наличия юридического образования – рискованное занятие.
Однако существует несколько основных моментов, на которые обязательно нужно обратить внимание при заключении сделки. В статье пойдет речь именно о покупке вторичного жилья с рук – то есть когда и покупатель, и продавец являются обычными гражданами, при этом ориентирована она на более незащищенную сторону сделки – покупателя.
Существует два основных момента, которые необходимо проверить: во-первых, это сам объект недвижимости, который вы собираетесь приобрести, и, во-вторых, личность продавца.
Для начала стоит выяснить как можно больше информации о квартире. Безусловно, следует узнать все технические подробности – когда в квартире производился ремонт, передается жилье с мебелью или без, кто живет в соседних квартирах и т.д. Далее нужно подробно расспросить продавца, на каком основании и когда он приобрел квартиру, кто является собственником, а также кто именно зарегистрирован (прописан) в жилом помещении. Желательно всё это записать, при возможности сразу ознакомиться со всеми документами (свидетельство о праве собственности, справка о зарегистрированных лицах и т.д. – в зависимости от ситуации). В любом случае, к моменту заключения сделки и подписания договора вы должны быть ознакомлены со всеми этими документами.
Обязательно нужно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Сделать это можно в любом МФЦ или офисах Росреестра, уплатив госпошлину. В выписке указывается абсолютно вся необходимая информация – адрес квартиры, на каком праве и кому она принадлежит, и, самое важное, – нет ли каких-либо обременений и ограничений (залог, наложение ареста и т.д.).
На последнее стоит обратить особое внимание. Как известно, сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. То есть только после оформления всех документов в Росреестре покупатель будет считаться законным собственником квартиры.
Если, допустим, на квартиру наложен арест Федеральной службой судебных приставов, то покупатель после заключения договора купли продажи не сможет зарегистрировать свое право собственности на квартиру – так как продавец не имел права её отчуждать. При этом доводы, что «договор купли-продажи ведь был уже заключен, я отдал деньги, я не знал» чаще всего не срабатывают. Росреестр откажется регистрировать такую сделку, и в суде её оспорить будет очень и очень сложно.
К сожалению, случаются и такие ситуации, когда арест накладывается уже после подачи документов на регистрацию, но до её оформления (она производится в сроки от 5 до 7 дней). Естественно, такое развитие событий предугадать сложно.
Именно поэтому следует проверять также и личность продавца, а именно наличие или отсутствие у него долгов и заведенных на его имя исполнительных производств. Это также легко узнать: нужно зайти на сайт ФССП, далее – вкладка «Банк данных исполнительных производств», где нужно будет ввести ФИО и дату рождения гражданина. Появится вся необходимая информация – кем, когда и по какой причине начато исполнительное производство. Если же продавец «чист» и не является должником ни по каким обязательствам – сервис укажет, что за ним исполнительных производств не числится.
Если же вы видите, что в отношении продавца заведены исполнительные производства, да еще и на большие суммы, следует насторожиться – нужно ли связываться с таким человеком? Скорее всего, на его имущество будет наложен арест.
При заключении сделки также очень важно предусмотреть порядок расчетов по договору купли-продажи. Для покупателя будет намного безопаснее, если расчет (или хотя бы какая-то часть) будет произведен уже после государственной регистрации права собственности. В этом случае исключаются все вышеперечисленные риски – деньги вы передадите только тогда, когда будете на 100% уверены, что собственник квартиры – вы. Поэтому необходимо постараться уговорить продавца на такое условие.
Еще одно важное условие в договоре – указать обязанность прописанных в квартире лиц сняться с регистрационного учета до определенного срока.
При наличии малейших опасений и сомнений в личности продавца, квартире, документах – следует отказаться от заключения договора. Лучше потратить еще время и поискать более надежный вариант, чем впоследствии столкнуться с различными возможными проблемами.
Александр Щербинин, адвокат, заместитель председателя Коллегии Адвокатов
Если у вас есть вопросы к адвокату, можно задать их на сайте http://щербинин-адвокат.рф/
Загрузка ...
