2024 год объявлен в России Годом семьи. Так как главная ценность семьи – это дети, сегодня поговорим о сделках с участием детей и способах защиты их имущественных интересов, которые предусмотрены законодательством.
Какие документы необходимо предоставить на государственную регистрацию прав, какие договоры являются наиболее распространенными, в каких случаях разрешение органа опеки и попечительства является обязательным, какие сделки с участием несовершеннолетних могут совершаться в простой письменной, а какие в нотариальной форме, как обезопасить себя от рисков при сделках с участием несовершеннолетних. На вопросы читателей отвечают: руководитель Управления Росреестра по Челябинской области Ольга Смирных и президент Челябинской областной нотариальной палаты Наталья Кузьмина.
Каждая из сделок с участием ребенка является особенной. Особый правовой статус несовершеннолетних требует дополнительного внимания при проведении сделок с участием детей?
Ответ Росреестра: В своей деятельности Управление Росреестра по Челябинской области уделяет особое внимание принципам соблюдения прав несовершеннолетних при госрегистрации сделок с недвижимым имуществом и напоминает всем участникам рынка недвижимости о необходимости неукоснительного соблюдения требований законодательства при совершении сделок с объектами, в которых несовершеннолетние принимают непосредственное участие или затрагиваются права детей на жилье.
Сегодня дети все чаще становятся участниками гражданского оборота, наличие недвижимого имущества, долей в праве общей собственности не недвижимое имущество, принадлежащего на праве собственности несовершеннолетним лицам сегодня не уже не редкость. С участием детей заключаются различные договоры, наиболее распространенными являются, безусловно, сделки с жилыми помещениями. Дети, в зависимости от обстоятельств, могут являться стороной договора купли-продажи, мены, с участием детей заключаются различного рода соглашения (об определении размера долей при использовании семьей для приобретения жилья средств МСК, о реальном разделе объектов недвижимости и выделе долей, иные соглашения). Так, несовершеннолетнее лицо может являться продавцом, покупателем, залогодателем или залогодержателем, одаряемым. Несоблюдение норм закона при совершении сделок с участием несовершеннолетних детей с недвижимостью может повлечь их недействительность.
С какого возраста можно оформить квартиру на ребенка и какие права имеют дети, которые владеют недвижимостью?
Ответ Росреестра: Квартира может быть оформлена в собственность ребенка буквально с рождения, т.к. с рождением человек приобретает правоспособность. Однако распоряжаться своей недвижимостью полностью самостоятельно, то есть без участия родителей, ребенок сможет только с 18 лет.
Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок, необходимо знать, что объем прав несовершеннолетнего собственника существенно отличается от объема прав совершеннолетнего. От имени и в интересах детей, не достигших 14 лет, сделки совершают родители и законные представители с согласия органов опеки и попечительства, если речь идет об отчуждении имущества ребенка. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки уже самостоятельно (то есть подписывают договор при его заключении и подают заявление на регистрацию права), но с согласия своих родителей. Также в этом случае требуется согласие опеки на отчуждение имущества.
Обязательно ли нотариальное удостоверение сделки?
Ответ Нотариата: Если собственником либо участником общей собственности является несовершеннолетний, то нотариальное удостоверение сделки по отчуждению недвижимого имущества (купля-продажа, мена) необходимо в обязательном порядке. Данное требование законодательства направлено на защиту прав маленьких собственников.
Ответ Росреестра: Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность). Соответственно, в регистрации прав по такой сделке будет отказано.
Сколько сделок с недвижимостью в Челябинской области регистрируется с участием детей? Увеличилось ли их количество за последние годы?
Ответ Росреестра: Относительно динамики количества таких сделок можно сказать, что на протяжении нескольких лет их количество не уменьшается.
В настоящее время мы наблюдаем достаточно большое количество сделок с участием несовершеннолетних. В среднем – каждое восьмое дело, представленное на государственную регистрацию, это сделка, одной из сторон которой являются несовершеннолетние дети. Например, только в Челябинске за декабрь 2023 года было проведено около 270 регистрационных действий в отношении жилых помещений с участием детей. Из них почти 150 дел составляли сделки по наделению детей долями в праве собственности в связи с использованием средств МСК при приобретении данного имущества.
Кроме того, поскольку Федеральный закон № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 обязывает наделить долей также и последующих детей, к нам на регистрацию поступают соглашения о перераспределении долей, которыми в число уже зарегистрированных сособственников жилого помещения включаются дети, которые были рождены после государственной регистрации соглашения.
Может ли несовершеннолетний купить квартиру?
Ответ Росреестра: Конечно, так как на приобретение не установлено ограничений. Если ребенку от 14 до 18 лет, то он действует в приобретении сам с согласия законных представителей. Если он еще маленький и ему не исполнилось 14 лет, то за него в сделке участвуют законные представители.
Могут ли родители распоряжаться квартирой ребенка?
Ответ Росреестра: Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут без согласия органов опеки совершать сделки, влекущие уменьшение имущества. Так, без опеки не получится продать или обменять принадлежащую ребенку недвижимость, сдать её в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли.
Особенности распоряжения недвижимым имуществом ребёнка установлены Федеральным законом от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». В целом, здесь важно отметит, что отчуждение имущества не должно приводить к уменьшению стоимости имущества подопечного. То есть, к примеру, при продаже квартиры, в которой доля принадлежит ребенку, родитель должен подтвердить приобретение взамен равноценной доли в другой квартире на имя ребенка. Только тогда органом опеки может быть выдано соответствующее разрешение.
Как минимизировать риски и соблюсти права детей? Что проверяет нотариус при сделках с несовершеннолетними?
Ответ Нотариата: При проведении операций с недвижимостью при участии несовершеннолетних необходимо учитывать следующее. Сделки с недвижимостью за несовершеннолетних, не достигших 14 лет, могут совершать от их имени родители и усыновители. Самостоятельно совершенная малолетним гражданином сделка считается недействительной.
Нотариус здесь является гарантом защиты прав и интересов ребенка, реализуя свои полномочия непосредственно путем совершения нотариальных действий от имени РФ. При сделках с участием несовершеннолетних нотариус, прежде всего, проверяет полномочия представителей, которые пришли с несовершеннолетним, — являются ли они законными представителями или нет (свидетельство о рождении ребенка, приказы органов опеки о назначении законных представителей).
Для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет при совершении сделки с недвижимостью обязательно письменное согласие своих законных представителей — родителей и усыновителей. В противном случае сделка также считается недействительной.
Аналогичные нормы действуют и в отношении несовершеннолетних, у которых отсутствуют родители, усыновители, а также если суд лишил родителей родительских прав и в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности, когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов. Над такими несовершеннолетними устанавливаются опека и попечительство. Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет. Опека устанавливается над малолетними.
Какие условия должны быть соблюдены при совершения сделки с участием несовершеннолетних?
Ответ Росреестра: Чтобы сделка с участием маленьких граждан была законной, необходимо выполнить следующие условия. Во-первых, сделка по отчуждению жилого помещения несовершеннолетнего должна производиться одновременно с приобретением соответствующего помещения для него либо, если у ребенка имеется другое жилье, при условии зачисления полученных от продажи его доли в объекте недвижимости денежных средств на счет в банке, открытый на имя этого ребенка. При этом, такие денежные средства могут использоваться только на нужды несовершеннолетнего с предварительного одобрения органами опеки. Кроме того, сделки по отчуждению имущества должны быть нотариально удостоверены.
Во-вторых, качество приобретаемого жилья не должно ухудшать жилищные условия, что должно быть подтверждено актом обследования жилищных условий приобретаемого помещения, проведенным выездным инспектором. Продать квартиру, где малолетние дети являются собственниками квартиры или доли, можно только при получении разрешения органов опеки. Без такого документа (постановление на продажу) действие с квартирой не подлежит регистрации, а значит, является незаконным.
Получение разрешения органов опеки на продажу или обмен жилья, доля в котором принадлежит ребенку, необходимо даже в том случае, если на данный момент несовершеннолетний не проживает в данной квартире, а зарегистрирован на другой площади (пусть даже в другом регионе или государстве).
Сложно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником?
Ответ Росреестра: Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды – ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а также, что его жилищные условия не ухудшатся.
Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.
Если семья использовала средства маткапитала на приобретение жилого помещения, что должно быть проверено и учтено?
Ответ Нотариата: Если семья использовала средства МСК на приобретение жилого помещения, то в силу действующего законодательства родители обязаны наделить всех членов семьи долями в этом жилом помещении. Наделяются все совершеннолетние и несовершеннолетние дети, но только в размерах маткапитала.
Ответ Росреестра: Действительно, при приобретении жилого помещения за счет средств МСК у родителей возникает обязанность наделить долями в нем всех членов семьи, включая супруга и детей.
Стороны вправе по своему усмотрению определить размер долей всех членов семьи.
Вместе с тем полагаем необходимым отметить, что согласно сложившейся судебной практике по делам о разделе имущества доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств МСК, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства МСК, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение.
Нотариальному удостоверению подлежат соглашения, которыми определяются не только доли, приобретенные за счет средств МСК, но и затрагивается общее имущество супругов.
На практике к нам поступают соглашения об определении долей, заключенные как в простой письменной форме, так и в нотариальной, в зависимости от конкретной ситуации и семейных обстоятельств.
В каких случаях недопустимо заключать сделки с несовершеннолетними?
Ответ Росреестра: Всегда нужно помнить о важности соблюдения требований законодательства при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, в которых принимают непосредственное участие несовершеннолетние или затрагиваются их права на жилье. Например, есть такие случаи, когда недопустимо заключать сделки с несовершеннолетними:
не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка;
опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками Названное требование распространяется и на случаи участия в сделке родителей в качестве законных представителей ребенка.
Так, мать не может продать квартиру своего малолетнего ребенка его бабушке и дедушке или иным своим близким родственникам. Возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены законом, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. Важно помнить, что такие сделки являются недействительными, следовательно, проведение государственной регистрации по ним будет невозможно. Поэтому законные представители и их родственники могут только подарить ребёнку свою недвижимость или долю в праве общей собственности, то есть заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.
При удостоверении сделок присутствие несовершеннолетнего ребенка обязательно, присутствие каких лиц обязательно? Как осуществляется процедура?
Ответ Нотариата: При удостоверении сделки от имени малолетнего необходимо личное присутствие законного представителя. В случае невозможности его личного присутствия, законным представителем может быть выдана соответствующая доверенность, однако такая доверенность может быть выдана также только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. В случае, если участником сделки является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, который лично её подписывает, законный представитель должен дать письменное предварительное её одобрение, с указанием всех существенных условий такой сделки, либо лично присутствовать при совершении сделки и подписывать её вместе со своим несовершеннолетним ребенком.
Какие документы необходимы для совершения сделки с участием несовершеннолетних лиц и сколько времени требуется для подготовки и совершения сделки?
Ответ Росреестра: Комплект документов, подлежащих представлению на государственную регистрацию, достаточно прост. В частности, это непосредственно сам договор, паспорт, СНИЛС, документы, подтверждающие полномочия законных представителей (свидетельства о рождении), свидетельство о браке, при смене ФИО – соответствующее свидетельство о смене фамилии.
Согласие органов опеки на распоряжение имуществом несовершеннолетнего предоставляется нотариусу на этапе заключения договора, о чем в тексте договора делается отметка.
Если договор удостоверен нотариально, документы на регистрацию может представить сам нотариус в электронном виде (в таком случае срок регистрации составит не более 24 часов), либо одна из сторон договора через МФЦ.
В случае, если документы будут представлены посредством обращения в МФЦ, заявления на регистрацию Вам составит специалист приема документов. Участникам сделки потребуется только проверить их и подписать.
За регистрацию права собственности предусмотрена государственная пошлина.
Общий срок регистрации согласно действующему законодательству составляет 9 рабочих дней. Следует отметить, что у нас в Челябинской области решения принимаются значительно быстрее.
Можно ли от имени несовершеннолетнего гражданина подарить недвижимое имущество, долю?
Ответ Росреестра: Подарить кому-то имущество от имени малолетнего гражданина невозможно. Что касается форм договора, то с 2016 года в статью 54 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» были внесены изменения, в соответствии с которыми сделки по распоряжению недвижимым имуществом несовершеннолетних граждан подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это значит, что все сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества (а также с отчуждением долей в праве на такое имущество), должны быть удостоверены нотариусом.
Все ли сделки, связанные с приобретением недвижимого имущества на имя несовершеннолетнего, подлежат обязательному нотариальному удостоверению?
Ответ Нотариата: Нет. Продать или подарить квартиру ребенку можно и без участия нотариуса. На практике достаточно часто такие сделки совершаются в нотариальной форме по желанию именно самих сторон, поскольку стороны, особенно продавцы имущества при продаже его семье с детьми, заинтересованы в гарантиях законности сделки. В этом случае нотариус выяснит, за счет каких средств приобретается имущество: родительских, бюджетных, кредитных, либо это средства самого ребенка. В этом случае нотариус обязательно истребует специальное разрешение.
Можно ли удаленно совершить сделку с участием несовершеннолетних лиц?
Ответ Нотариата: Совершая сделку с участием несовершеннолетних граждан, важно учесть все вышерассмотренные особенности, тогда можно обезопасить себя от рисков признания сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, недействительной.
Ответ Росреестра: Есть ситуации, когда выезжать в другой город для проведения сделки необязательно, можно обратиться в Росреестр за осуществлением учётно-регистрационных действий в отношении недвижимости по экстерриториальному принципу — через ближайший МФЦ.
Где можно получить разъяснения, как правильно осуществить сделку с недвижимостью с участием детей? Есть ли возможность проконсультироваться?
Ответ Росреестра: Получить консультацию по перечню документов, необходимых для кадастрового учета и государственной регистрации прав, можно также в электронном виде, воспользовавшись сервисом сайта Росреестра rosreestr.gov.ru «Жизненные ситуации». На этом сервисе как раз имеется алгоритм действий для каждого из перечисленного вами повода для обращения в Росреестр, купля-продажа, приобретение жилья с использованием средств материнского (семейного) капитала, оформление прав на новую квартиру в ипотеку и многое другое. После заполнения интерактивного опросника заявитель видит перечень необходимых документов, размер госпошлины, сроки оказания госуслуги.
За консультациями в рамках компетенции Управления Росреестра жители Челябинской области могут обращаться по телефонам территориальных отделов, расположенных в городах и районах (размещены на сайте rosreestr.gov.ru). Челябинцы могут получить ответы на вопросы по необходимому перечню документов для кадастрового учета и государственной регистрации прав, срокам оказания госуслуг в сфере оформления недвижимости, готовности документов и другим вопросам по номерам: 8 (351) 237-27-90, 237-27-91, 237-27-92.
Автор: Управление Росреестра по Челябинской области совместно с Нотариальной палатой
Фото: из архива редакции
Загрузка ...
